作者：曾有为

坐落于上海黄浦老城厢的东北部，临近上海外滩的上海城隍庙与上海豫园，是外地游客“魔都打卡必选”的经典之一，同样也是上海人休闲娱乐的好去处。

沿着这片区域的老街漫步，会发现见证上海历史变迁的老式建筑随处可见，风格独特的建筑，仿佛让人穿越回了那个繁华的年代。

作为上海文化的象征，这里从元、明、清到民国初年，都是上海的中心。

而上海豫园商圈经过百年的发展，已经成为了一个蕴含着老城厢文化精髓的现代化购物天堂。

拥有百年文化历史的豫园，毫无疑问的成为上海的标志性现代商圈。

这次惨被摆上法拍货架的城隍庙广场，恰恰占据了该商圈最优质的地理位置。

但也就是这样可遇不可求的地理位置，城隍庙广场却变成百年豫园里一块熬了数十年的“硬骨头”。

这位建筑面积共计3.61万㎡，地下两层地上一层，在2022年就被评估约为20亿的“巨无霸”广场，不知在今年是否能等来新接盘的第四位主人。

毕竟，以去年上海的大宗交易为例，截止去年10月份，上海大宗交易市场的交易总额只有9宗，还不到2022年的40%，合计成交金额也只有不到70亿。

而且按照今年的行情来看，虽然城隍庙广场（评估价20.35亿元）腰斩出售贱卖14亿，但是去年结合去年以10亿的“捞底价”起拍都惨遭流拍，再配合上前数十年的“恩怨情仇”来看。

只怕城隍庙广场这场长达数十年的“上海资本大戏”，仍在继续......

百年街区也暴雷？1500亩地浪费了

上海“钉子户”烂尾20年3次易主

“这么热闹的地方居然也有烂尾楼？”

这是每一位经过城隍庙广场的游客都会发出的感叹。

因为在很长一段时间里，该广场布满脚手架和挡板的模样，实在是与周遭一片繁华的景象不太匹配。

虽然如今包围着它的钢筋铁骨已经被拆除了，但是城隍庙广场的破败感，仍然十分明显。

在某种程度上，城隍庙广场对于豫园而言，是一个拼尽全力也要“盘活”的广场。

因为除了因为有与城隍庙仅一街之隔的先天优势之外，它还位于上海市市区的一个著名景点——豫园的南侧。

如果不是因为城隍庙广场烂尾的话，城隍庙广场将会连接金陵路嘉里和露香园，以及福佑地块和BFC的商业走廊，以此组成的商业版图，将会接近100万平方米（约1500亩）。

如果城隍庙广场能顺利盘活的话，那这片商圈就会很有可能成为上海最大、最多人流量的商业片区之一。

但可惜没有如果，烂尾了近20年，经历3次易主，起拍价为5.7万元/平方米仍很大可能无人问津的结局，正是它现在所经历的事情。

上海城隍庙广场，其实是上海最早一批由外资基金进行投资的房地产项目之一。

在2006年，名为嘉沃投资（Carval）和科瑞格的美国基金公司，就以近9亿元的价格把上海城隍庙广场置业的100%股权，从三家上海本土企业的手中盘了下来。

在当时，城隍庙广场叫“豫龙坊”，名字非常的霸气，同样也显示出老美人对国内文化“龙”的崇拜。

2年后，豫龙坊正式开业了，但是开业的情况，并没有如老美期望的“龙腾虎跃”，而是空空空。

因为当时豫龙坊的店铺招商率，并不太高，除此之外，前来入驻的零售品牌，不是专卖打折货品的，就是小众品牌。

一层除了鼎泰丰、翡翠源等品牌方在当时稍显出名之外，二三层商品的入驻率基本为零。当初的豫龙坊就这样成为了上海豫园最失败的案例。

所以，这条“龙”在当时上海人的口中，也变成了“虫”。

28亿要凉了？3个“接盘侠”一个比一个惨

最后一任的故事也变成 了“事故”

一般的商业广场，能经营到这份上，基本都是凉凉做不下去了，但是却偏偏得益于其得天独厚的地理位置。

在2009年，豫龙坊又等来了它的新接盘侠——盈石资产管理。

当时，大部分人都以为，放弃“龙”走向“快时尚”后，命名为“豫城时尚”的商业广场终于赶上趟儿了。

但是这样的美好的景象没有持续多久就破灭了。

因为豫龙坊在改名为“豫城时尚”的这一年，是第41届世博会在上海市举行的第一年。

世博会什么最多？人最多。

回忆起当年的上海世博会，除了有近250个国家和国际组织参加之外，还吸引了无数国人从五湖四海来到上海。

为了迎接世博会，那一年，全线长约５公里，独立于上海地铁线网，专为世博会服务的上海地铁13号线（马当路站-世博大道），腾空出世。

据《上海交通》的报道，该线路当年在试运营的首日，就为世博会的场馆带来了约20万的客流量，高峰期时，曾超过30万人次。

加上整个上海市都在集中人力物力财力去承接那次的世博会，据当时的媒体报道，上海世博会接待的旅客就曾高达7308万人次。

所以，赶上这趟“人流”的豫城时尚，借着刚开业的新鲜劲儿和世博会的风，吸引了不少知名的品牌方入驻。

例如英国玛莎百货、Zara、H&M、Sasa化妆品等，生意还一度十分火爆。

流量这东西，过去了就过去了。

所以，随着世博会的结束，豫城时尚的生意又开始走下坡路了，一切又回到原点。

这个商城的繁华就好像昙花一现，最后又归于平静。

但怎么说呢，也许是“命不该绝”，即将倒闭的豫城时尚又迎来第三位主人。而这一次的主人，也算是彻底把它整烂尾了。

在世博会结束的3年后，也许是看中了整个豫园商圈的价值，被业内人士调侃为“北京烂尾楼大王”的光耀东方，就以9亿元的价格收购了这个项目。

2006年用9亿元盘下来了，2013年又用9亿元送走了，这笔账从字面上看是对称了，但貌似却越看越别扭？

但不管别不别扭了，光耀东方算是彻底把豫城时尚盘下来了。新一轮的改造也开始准备，前途看似一片光明。

但好巧不巧，戏剧化的事情发生了，在盘下豫城时尚的4年后，光耀东方的老板因为不可抗力的因素，退出了光耀东方的管理。

家族企业气息本就浓厚的光耀东方，开始从内部开始分崩离析的同时，这个历经坎坷的商城广场，也彻底“盘不动”了，烂尾至今。

截至今年年初，城隍庙广场项目一共被29户债权人“讨债”，这些债主一共申报了33笔债权，总金额超28亿元。

其中，华鑫信托作为最大的债主，债权占了将近10亿，算上违约金、罚息之类的，截止去年3月底，总债权已经滚到了近17亿元。

所以，这块硬骨头看似美味，却也还是难以下咽。

“火了”700年，上海“巨无霸”项目爆冷

是来自时代的提醒

其实按照城隍庙广场的发展时间线来看，它的成长在某种程度上也算得上是见证了与百年豫园的发展。

由中华路人民路环绕的豫园片区，从“私人园林豫园”变成“商区豫园”，已经过超700年的发展。

豫园片区的历史，除了始建于1559年（明代嘉靖三十八年），最初是潘允端的私人园林，后经几期改造、复建成为上海地标性商业区之外。

豫园的发展其实和城隍庙的发展有很大的关系。

北靠福佑路，东临安仁街，西南与老城隍庙相连的豫园一期，在规划初期，把老城隍庙连带着周围的地方也跟着火了起来。

接下来，随着豫园二期的兴建，不仅把豫园一期顺带也进行了升级，以九曲桥广场为中心的老字号商铺，在当时也是顾客盈盈。

借着地处黄浦区文脉、商脉的核心位置，豫园就这样多方位的把上海明信片的身份“打响”了。

在今年中秋，豫园内又开始张灯结彩了，仿佛是现代人与古代的一次跨越千年的对话。

而整个商圈，也慢慢以城隍庙和豫园为核心区域，连接与外滩金融中心以及复星艺术中心，逐渐从庙园、庙市、扩展为商业中心，成为了上海的一个重要商业区。

豫园“园、庙、市”三位一体的商业模式，也延续至今。

这次烂尾了数十年的城隍庙广场项目，就是在豫园二期建设的期间开始的。可以说是“出生即巅峰”，但是打铁还需自身硬，如果自己不争气的话，那还真是怎么扶都站不稳脚跟的。

写在最后

所以说，城隍庙广场作为一座城市的标志性历史文化场所，来发展的确实是指日可待的。

到但是作为有着深厚历史痕迹的城隍庙广场，想要吸引更多的年轻消费群体，只怕不是一件简单的事情。

因为现在的商业广场玩法和以前可以相比，可以说是换一种玩法了，如果城隍庙广场的发展没有注重与周边区域的联动、打造特色商业街区的话，恐怕还是难以带动周边经济的发展，实现共赢。

大家觉得呢？大家看好上海城隍庙广场的发展吗？欢迎大家在评论区留言分享。

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